Методы оценки недвижимости

     Одна из наиболее сложных сфер оценочной деятельности – это сфера недвижимости. Рынок недвижимости всегда имел достаточно неординарную структуру, на него оказывает влияние огромное количество факторов.

Общая методология оценки недвижимости

Среди них наиболее влияют на стоимость следующие:

• Макро- и микроэкономические факторы, связанные как с общей конъюнктурой рынка, так и с параметрами конкретных сделок.
• Психологические факторы, основанные на действии рекламы, изменении массового сознания, моды в обществе.
• Физические факторы – местонахождение объекта, его износ, наличие коммуникаций.
• Инфраструктура объекта, юридическая чистота сделки, экологическая обстановка в районе.

     Учитывая сложность процедуры, оценка коммерческой недвижимости производится по наработанным методикам. Оценщик обязательно указывает в своем отчете, какой метод он использовал. Выбор метода оценки зависит от типа объекта, а также целей, с которыми производится процедура. Иногда есть смысл проводить оценку сразу несколькими способами – это позволит создать более понятную картину и установить точную стоимость. Методы могут применяться и для других видов оценки, не только недвижимости.

Затратный метод оценки

     Затратный метод оценки недвижимости – один из самых объективных, он не учитывает психологических факторов и особенностей инфраструктуры объекта. При затратном методе на стоимость внешние факторы могут влиять условно. Влияние инфраструктуры и психологических факторов распространяется лишь на земельный участок, который оценивается по адекватной рыночной стоимости.

     Основан данный метод на определении суммы затрат, необходимых на строительство данного или аналогичного объекта. В качестве источника информации могут быть использованы сметы, накладные, рыночные цены на строительные материалы. Проще всего с коммерческими зданиями, поскольку имеется бухгалтерская документация с балансовой и остаточной стоимостью, потраченными на ремонт суммами и объемом износа. Износ учитывается в обязательном порядке, кроме того, если показатели цен на стройматериалы устаревшие, могут быть использованы поправочные коэффициенты. Для остальных типов сооружений может применяться подсчет стоимости воспроизводства, хотя в этом случае могут тоже возникнуть трудности, если проект дома нестандартный и нет основной документации – оценить можно и по площади, этажности и т.д., но в этом случае нельзя будет говорить об идеальной точности. Затратный способ чаще всего применяется при страховании, в случае реконструкции и нового строительства.

Рыночный метод оценки недвижимости

     Рыночный метод оценки недвижимости используется наиболее часто. Его рекомендуется использовать при разделе домовладений имущества, он необходим, когда владельцем обдумывается наиболее рациональное коммерческое использование объекта. В основе метода – поиск аналогичных по типу объектов в свободной продаже и определение их стоимости. Данный метод будет сложно использовать, если объект недвижимости уникален и не получается найти аналогичных ему вариантов в продаже. В этом случае эксперт может найти схожий по экономическим показателям регион и провести оценку на основе его рынка. Насколько объективной получится такая оценка,сказать сложно, но в любом случае она будет более или менее реальной.

     Рыночный метод оценки часто оспаривается на судебных слушаниях, но успех дела во многом зависит от специалиста и его способности защитить свою работу. При рыночной оценке очень важно не затягивать с использованием экспертного заключения, поскольку цены на рынке могут меняться ежедневно, а значит, результат может стать неактуальным. С затратным методом в этом плане все намного надежнее.

Доходный метод оценки

Название данного метода говорит само за себя – специалист оценивает возможные доходы, которые могут быть получены от использования данного объекта недвижимости. Данный метод особенно удобно использовать при продаже недвижимости. Для оценки дохода используется метод капитализации и дисконтирования. Если денежный поток известен, известна пропорциональность его увеличения или снижения, то применяется метод капитализации. Применим к объектам со стабильными суммами доходов. Если денежный поток в будущем непредсказуем, может применяться метод дисконтирования.

Доходный метод очень удобно применять к объектам не только стабильно приносящим доход, но и к тем, у кого потоки доходов и расходов стабильностью не отличаются. Но вот объективно сказать о выгодности здания этот метод не может, поскольку высокая доходность может быть обеспечена не характеристиками строения, а, например, удобной инфраструктурой и другими факторами.

Автор статьи: Ведущий эксперт по общестроительным работам Департамента «Строительно-техническая экспертиза», эксперт-оценщик Соловов Я.В.