Визуальное обследование зданий представляет собой комплекс мероприятий для первичной оценки состояния здания и всех его элементов. На основании визуального обследования можно судить о необходимости проведения детальных исследований отдельных конструкций и систем с проведением точных инструментальных замеров и лабораторных исследований.
Причины проведения визуального обследования:
убедиться в необходимости проведения ремонтно-строительных либо реставрационных работ;
определить степень аварийности здания и разработать меры по устранению проблемных участков;
достоверно выяснить текущее состояние объекта для принятия решения о его приобретении;
составить представление о состоянии незавершенного объекта и определить его дальнейшую судьбу.
Как выполняется визуальное обследование
Порядок выполнения обследовании и методы контроля подчиняются ряду нормативных документов, в частности СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». В ходе визуального осмотра эксперты:
определяют внешние дефекты и деформации всех элементов и систем здания;
выполняют необходимые для определения технического состояния объекта замеры;
фиксируют дефекты и повреждения в виде описаний, зарисовок и фотоотчетов;
проверяют наличие характерных для данного типа конструкции деформации и нарушения (трещины, прогибы, крены, перекосы и пр.);
определяют аварийные и потенциально опасные участки;
составляют ведомости конкретных дефектов и аварийных участков с рекомендациями по их ликвидации.
Детальное обследование отдельных элементов
Экспертиза охватывает все элементы здания/сооружения, проводится визуальное обследование конструкций:
Кровля. В зависимости от типа кровли осматривается каждый элемент многослойной конструкции: внешнее покрытие, гидроизоляция, пароизоляция, теплоизоляция, стропильная система, несущая система, перекрытия (для плоской крыши), а также вентиляция, дымоотводы и водосток;
Стены и перегородки. Обследование включает детальное изучение всех элементов на наличие характерных повреждений (выбоины, трещины) и негативных воздействий (промерзание, воздействие влаги). Выполняется осмотр простенков и сопряжений внешних стен с перекрытиями;
Фундамент. Обследование позволяет определить наличие разломов и выбоин, искривление кладочных рядов, расхождение стен, разрушение гидроизоляционного слоя и степень просадки грунта;
Полы, перекрытия и окна. Обследование ставит целью выявить общее состояние конструкций и наличие дефектов (трещин, перекосов, расхождений, вздутий и пр.);
Фасад. Проверка фасадной части – один из ключевых этапов обследования. Она включает осмотр внешней части стен и ее архитектурных элементов (балконов, эркеров, карнизов, пилястр и т.д.). В ходе обследования проверяется состояние кладки, декоративной облицовки здания, мест примыкания к выходам инженерных сетей;
Несущие стены. Обследование помогает выявить скрытые дефекты: расхождения кладки, отклонения в вертикальной плоскости, трещины и другие нарушения;
Обследование инженерных систем позволяет определить техническое состояние инженерных сетей здания и их соответствие требованиям проектной документации.
Достоверность результатов обследования
Визуальный метод обследования осуществляется в достаточно сжатые сроки, при этом результат является предварительным и может недостаточно полно отражать текущее состояние объекта. Для получения более точных результатов рекомендуется провести визуально-инструментальное обследование. С помощью специальных приборов эксперты выполняют отборы проб для определения детальных характеристик материалов и конструкций в части прочности, степени износа и пр.
Исходя из результатов первичного визуального обследования может быть предложена узкоспециализированная экспертиза: инженерно-геологические исследования, обследование фундамента, перекрытий, железобетонных, стальных конструкций и т.д.
Акт визуального обследования
Вся информация, полученная в ходе обследования, оформляется документально.
В дефектные ведомости вносятся данные обо всех выявленных дефектах и нарушениях: их месторасположение, степень выраженности (в единицах измерения, соответствующих конкретному показателю), а также данные экспертов, проводивших обследование. На основании всех дефектных актов владелец может составить проект реконструкции здания либо принять решение о его сносе.
В журнал осмотра зданий и сооружений вносятся аналогичные данные, при этом указываются рекомендации по устранению дефектов.
Окончательный результат обследования включает информацию о состоянии объекта и всех выявленных дефектах с рекомендациями по их устранению. Документ оформляется в виде:
технического заключение о состоянии несущих конструкций здания/сооружения.
акта визуального обследования технического состояния конструкций здания/сооружения.
Автор статьи: Руководитель Департамента “Обследование зданий и сооружений” Краев Е.П.
