Экспертиза строительных проектов

От качества проектных работ зависит не только эргономика и удобство будущих строений, но и их конструктивная прочность. Именно в целях безопасности проводится экспертиза строительных проектов,которая может производиться как государственными, так и негосударственными организациями.

Согласно законодательству, экспертиза обязательна для всех капитальных строений, предназначенных для проживания. Если количество этажей в здании меньше трех и оно предназначено только для одной семьи, то экспертизу проводить необязательно. В то же время нужно отметить, что даже для индивидуальных домовладений экспертиза проектной документации все же рекомендуется, поскольку именно малоэтажным частным строительством занимаются часто малоопытные проектировщики и архитекторы, совершающие множество ошибок.

Экспертиза проектной документации осуществляется не только, когда здание возводится с нуля. Проекты проходят экспертную проверку и во время капитального ремонта или реконструкции. В подобных случаях экспертизе проекта может предшествовать исследование самих конструкций здания. А в случае строительства может быть проведена экспертиза геодезических изысканий, если возникнут сомнения в их достоверности.

Экспертиза проектов может включать в себя целый ряд исследований, которые рассмотрим ниже.

 Экспертиза рабочего проекта

Главный объект экспертизы – это рабочий проект. Эксперту необходимо оценить, насколько здание будет отвечать нормам прочности, сейсмологической устойчивости, экологическим требованиям. Изучаются не только несущие конструкции и фундамент. Большое внимание уделяется коммуникациям, например, электрооборудованию. Строительные стандарты очень четко расписывают даже нормы установки электрических розеток или размеры дверных проемов. Ошибки в проектировании нередко возникают даже у очень опытных проектировщиков, тем более, что стандарты ежегодно ужесточаются.

Учитывая, что без положительного заключения экспертизы капитального строительства проект не может быть реализован, очень многие проектные организации стараются ввести внутреннюю службу, которая будет контролировать проведение проектных работ и исключать некоторые ошибки. Ведь если на начальном этапе в проекте допустить ошибку, то дальнейшие расчеты тоже будут неверными.

Экспертиза рабочего проекта в обязательном порядке затрагивает и пожарную безопасность. Если, например, проект не учитывает установку слаботочных систем, принудительную вытяжку дыма, огнезащиту бетонных конструкций, его, скорее всего, не утвердят. Необходимо понимать, что экспертиза строительных проектов контролируется СРО и государством, поэтому послаблений никаких не будет, проверка будет проводиться строго и по правилам. Даже незначительные нарушения, выявленные в ходе исследования, обязательно подлежат исправлению.

 Экспертиза сметной документации

 Любой проект строительства обязательно сопровождается сметой расходов. Сметы часто составляются с ошибками, которые приводят к перерасходу средств, нарушению сроков строительства и прочим неприятностям.

Смета стоит из нескольких граф – наименование строительного материала или вида работ, количество и стоимость. Ошибки могут быть допущены во всех направлениях. Вид материала или работ, а также количество определяются в соответствии с технологией и нормами. Для определения цен существует несколько методов, среди которых нужно выбрать наиболее подходящий. Задача эксперта – выявить нарушения, если они есть, и подробно их описать в заключении. Собственно в этом и заключается экспертиза строительных смет.

 Экспертиза маркетинговой привлекательности и проектных рисков

 Если строительство здания осуществляется с целью его последующей продажи или сдачи в аренду, прежде чем вкладывать в него деньги, необходимо произвести оценку его маркетинговой привлекательности. И это осуществляет экспертная организация. Довольно часто после экспертизы выясняется, что строительство является заведомо убыточным и не принесет инвесторам ожидаемой прибыли. Оценка маркетинговой привлекательности в большинстве случаев осуществляется специалистами по рынку недвижимости.

Что касается проектных рисков, то их оценка также необходима для инвесторов. К рискам можно отнести, например, повышение цен на стройматериалы в будущем или введение запрета на строительство по определенным технологиям. Понятное дело, эти факторы могут остановить стройку, в результате чего инвестор потеряет огромные деньги. Обычно экспертиза строительных проектов не включает в себя обязательное исследование в плане рисков и маркетинговой привлекательности, но все же большинство заказчиков заинтересованы и заказывают данные услуги. Возможно, эксперт найдет в проекте определенные особенности, которые до этого были инвестору неизвестны. 

Автор статьи: Руководитель Департамента “Негосударственная экспертиза проектно-сметной документации” ООО «Центр инжиниринговых услуг и технической экспертизы» Фомичева Н.А.